От сведений в ЕГРН к объективной кадастровой стоимости: как уточнить характеристики объектов недвижимости

Эксперты регионального Роскадастра рассказали, как характеристики объекта недвижимости влияют на его кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это основа для расчёта налога на имущество, страховой стоимости, арендных и других платежей. Однако корректность этой стоимости напрямую зависит от того, насколько точно и полно в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) описан сам объект. Если сведения о здании, помещении или сооружении неполные или устаревшие, оценка неизбежно получается искажённой.

Что такое характеристики объекта недвижимости?
К основным характеристикам, влияющим на кадастровую стоимость, относятся:
• площадь — главный количественный показатель для большинства типов объектов;
• назначение (жилое, нежилое);
• материал наружных стен — кирпич, панель, дерево, монолит и т. д.;
• год ввода в эксплуатацию — определяет степень износа объекта;
• этажность и подземная этажность;
• местоположение — координаты контура здания, привязка к земельному участку, адрес;
• количество помещений и их площади (для многоквартирных домов).

Все эти сведения вносятся в ЕГРН при постановке объекта на кадастровый учёт на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером (ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если объект учитывался по старым правилам — на основании технического паспорта бюро технической инвентаризации до 2013 года, — в реестре могут отсутствовать координаты контура, точная площадь, материал стен и другие параметры.

Как неточности влияют на оценку?
При проведении государственной кадастровой оценки используется массовая методика: объекты группируются по типу, назначению, местоположению и другим признакам. Если в ЕГРН, например, указано неверное назначение здания (вместо «жилого» — «нежилое») или отсутствует материал стен, объект может попасть в другую ценовую группу с иной стоимостью квадратного метра. Это приводит к завышению или занижению кадастровой стоимости, что напрямую затрагивает имущественные интересы собственника.

Когда стоит уточнять сведения?
Целесообразно проверить и при необходимости уточнить характеристики объекта в следующих случаях:
• после реконструкции, перепланировки или перевода помещения из нежилого в жилое (или наоборот);
• при получении уведомления о налоге, размер которого вызывает сомнения;
• перед сделкой купли-продажи или арендой — чтобы кадастровая стоимость соответствовала фактическим параметрам объекта;
• если на публичной кадастровой карте объект отображается «без координат границ».

Уточнение характеристик: порядок действий
Для внесения корректных сведений об объекте в ЕГРН необходимо:
• Заказать у кадастрового инженера технический план: — он проведёт обмеры объекта, определит координаты характерных точек контура и зафиксирует фак-тические параметры — назначение, материал стен, этажность и иные сведения в соответствии с требованиями, утверждёнными Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
При этом важно учитывать особенность учёта помещений: в техническом плане для них не устанавливаются координаты характерных точек контура — локализация помещения обеспечивается за счёт привязки к зданию (сооружению) и отражения его местоположения в составе объекта более высокого уров-ня.
• Подать документы в Росреестр: технический план в электронном виде (формат XML) и заявление о государственном кадастровом учёте изменений представ-ляются через МФЦ или портал «Госуслуги». Госпошлина за кадастровый учёт изменений для физических лиц составляет 1000 рублей, для юридических лиц — 2000 рублей.
• Проверить результат: после внесения изменений в ЕГРН рекомендуется заказать выписку об основных характеристиках объекта и убедиться, что сведения актуализированы.

Точные и актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости — это фундамент объективной кадастровой оценки. Собственнику выгодно самостоятельно следить за тем, чтобы данные в ЕГРН совпадали с фактическим состоянием объекта: это позволяет избежать необоснованно высокой налоговой нагрузки и разбирательств при оспаривании кадастровой стоимости. Затраты на кадастровые работы окупаются за счёт корректного налогообложения и защиты имущественных прав собственника.